Особенности покупки дома и земельного участка в коттеджном поселке и анализ документации

Проверка дома и участка в коттеджном поселке, а также экспертиза их документов требует профессионального подхода. Дома в КП размещаются в соответствие с генпланом и СНиПами, которые действуют на территории РФ на момент утверждения проектной документации. Жилые и коммунальные здания строят на основании противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм. Также при этом учитывается расположение систем коммуникаций и характер разбивки надела на функциональные зоны. Т.е. при покупке коттеджа и проверке его документов на легитимность следует удостовериться нетолько в правомерности будущей сделки, но и в том, что дом построен в соответствие со всеми строительными нормами и стандартами.

1. Особенности покупки объекта в коттеджном поселке.
 1.1. Коттеджные поселки с подрядом и без.
 1.2. Готовые и строящиеся коттеджи.
2. Основные документы.
 2.1. Пакет на открытие титула.
 2.2. Межевое дело.
 2.3. Ситуационный план.
 2.4. Правоустанавливающие документы.
 2.5. Сервитуты.
3. Заключение. 

 

1. Особенности покупки объекта в коттеджном поселке

Сегодня на рынке загородной недвижимости в КП можно встретить следующие объекты:
• земельные участки без подряда;
• наделы с подрядом;
• коттеджи в организованных поселках (строящиеся или готовые).

 1.1. Коттеджные поселки с подрядом и без

Поселки с подрядом обычно имеют единую архитектурную концепцию, которая отражена в официальной документации. Застройщик изначально указывает материал, из которого должны быть построены дома, и стиль здания. При этом девелопер предлагает самостоятельно построить дом в соответствие с указанными требованиями. Если человек отказывается и покупает участок без построек, в дальнейшем он должен согласовать проект здания с управляющей компанией. Это прописывается в договоре и является обязательным. Помимо стиля здания девелопер может накладывать ограничения на:
• высоту заборов и материал, из которого они будут сделаны;
• внешний вид придомовой территории;
• ориентацию фасада дома по отношению к красным линиям и главной улице;
• расположение парковочных мест и т.д.
При покупке готового дома в таком участке у частного продавца необходимо проверить наличие разрешения на возведение дома от местной управляющей компании. Если продавец использовал готовые архитектурные решения, предложенные застройщиком, это также будет отражено в технической документации. Если проект дома не согласован с управляющей компанией, в дальнейшем могут возникнуть проблемы, если постройка нарушает архитектурное единство поселка.
Также существуют КП, жители которых ничем не ограничены. Они могут строить дома в соответствие со своими вкусовыми предпочтениями. Отсутствие каких-либо ограничений отражено в проектной документации. Т.е. перед покупкой дома необходимо ознакомиться со всеми бумагами застройщика и только потом оформлять сделку.
Если покупатель приобретает участок напрямую у застройщика и ему необходимо выбрать, брать землю с подрядом или без, следует почитать отзывы об указанной компании. Главным минусом участков с подрядами является то, что собственник надела в дальнейшем не сможет разорвать отношения с подрядной организацией (по договору с застройщиком) даже в том случае, если его будет не устраивать качество ее работы. Из-за этого при покупке участка с подрядом надо ознакомиться с портфолио строительной организации и лично съездить в те поселки, в которых она уже вела свою деятельность.
Но права покупателя на этом не заканчиваются. Если подрядчик, предоставленный застройщиком, не будет отвечать заявленным требованиям, можно обратиться в суд или прокуратуру. Но лучше постараться урегулировать этот вопрос на месте, не привлекая судебные и надзорные органы.

 1.2. Готовые и строящиеся коттеджи

Наиболее безопасной сделкой с юридической точки зрения является покупка готового дома с зарегистрированными правами собственности. Т.е. если его продает частный продавец, который самостоятельно застроился или купил готовый объект у девелопера. Безусловно, придется делать стандартные для таких покупок проверки, но покупатель может быть уверен в отсутствии каких-либо «сюрпризов» со стороны застройщика и местной администрации.
На втором месте по безопасности стоят сделки по приобретению коттеджей в строящихся поселках, застройщики которых имеют аккредитацию в известных и крупных банках (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и т.д.). Чтобы получить аккредитацию, застройщик и сам поселок должны соответствовать следующим требованиям:
• иметь безупречную репутацию, которую легко проверить (для девелопера);
• обладать налаженной схемой оформления землеотвода в рамках действующего законодательства;
• гарантировать стабильный спрос на объекты.
Последний пункт несколько спорен, но банки (особенно в кризисное время) учитывают рыночную составляющую поселка.
При покупке строящегося коттеджа заключаются два договора: ДКП на сам участок и договор на инвестирование строительства (без внутренней отделки). Если в дальнейшем потребуется отделка, то к договору заключается дополнительное соглашение. В договоре инвестирования часто указывается график платежей (при рассрочке). Инвестор может сразу же внести все денежные средства или платить частями.
Часто договор купли-продажи земельного участка подписывается после выполнения всех финансовых обязательств по строительству коттеджа. После этого договор подается на государственную регистрацию. Подобные схемы хорошо налажены.
Во время сдачи самого коттеджа девелопер с инвестором подписывают акт приемки-передачи. После оформления указанного документа инвестор (новый собственник коттеджа) может заниматься отделкой коттеджа самостоятельно или с привлечением строительной организации (субподрядчика может выбрать сам покупатель или согласиться с той компанией, которая будет предложена девелопером).

 2. Основные документы

Все документы на коттедж в благоустроенном поселке можно разделить на:

• пакет на открытие титула;
• межевое и кадастровое дело;
• ситуационный план КП;
• правоустанавливающие документы на объект;
• публичные сервитуты и прочие ограничения в использовании.
При покупке дома следует их тщательно проверить, чтобы в дальнейшем не столкнуться с рядом проблем.

 2.1. Пакет открытия титула

В этот пакет входят документы, на основании которых земельный участок всего коттеджного поселка был выделен под застройку девелоперу. Подлинность документов можно проверить, сделав запрос в официальный орган, занимающийся их оформлением. В этот пакет в обязательном порядке входят ГПЗУ и Постановление или Распоряжение главы местной администрации.

 2.2. Межевое и кадастровое дело

Межевое и кадастровое дело оформляется в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. В этот пакет документов входят следующие бумаги:
• геодезический план земельного участка;
• акт согласования границ землепользования (он оформляется совместно с собственниками соседних участков, которые имеют общие границы с указанным наделом);
• свидетельство о присвоении кадастрового номера.
В этих документах указывается целевое назначение земли. Его необходимо еще раз проверить вне зависимости от того, что было заявлено в рекламе.

 2.3. Ситуационный план КП

Ситуационный план – это документ, в котором указывается план фактической застройки поселки. На нем присутствует план нарезки маленьких участков, размещение дорог, местоположение общественных зон, места выхода систем коммуникаций ит.д. Он должен быт согласован и утвержден. Если человек покупает дом в уже застроенном участке, то проверка ситуационного плана носит лишь ознакомительный характер. Понятно, что план размещения уже утвержден. Но при покупке надела напрямую у застройщика с этим планом следует обязательно ознакомиться.
Иногда вместо него в офисе продаж строительной компании показывают макеты с 3D-визуализацией и компьютерные модели поселка. На них можно посмотреть, но только для общего ознакомления. Фактически такие визуализированные планы могут не содержат официально утвержденной информации. Они демонстрируют лишь задумку дизайнеров и проектировщиков, но некоторые из визуализированных объектов могут просто не пройти согласование с местной администрацией.

 2.4. Правоустанавливающие документы на участок и коттедж

Вид и форма правоустанавливающих документов зависят от особенностей возникновения прав собственности на объект и оттого, у кого именно покупается недвижимость (у самого застройщика или частного продавца). В ходе их экспертизы необходимо проверить:
• документы основания права (ДКП, договор аренды, договор купли-продажи пая и т.д.);
• акты приема-передачи;
• свидетельства о государственной регистрации права (если они есть);
• выписку ЕГРН и т.д.
Копии этих документов следует запросить во время осмотра объекта. Также можно попросить взглянуть на оригиналы свидетельств. В дальнейшем их необходимо проверить на легитимность, т.е. на то, что документы с указанными номерами действительно существуют.

 2.5. Публичные сервитуты

Если коттеджный поселок расположен рядом с каким-либо городом, то существует большая вероятность того, что он имеет определенные ограничения в использовании. К подобным обременениям относятся:
• режимы водоохранных зон;
• наличие полос высоковольтных линий передач;
• соседство с промышленными объектами (вредное производство) и т.д.
По закону такие публичные сервитуты подлежат государственной регистрации. Если коттеджный поселок расположен на земле с обременениями , застройщик или частный продавец обязан об этом рассказать. Но покупатель должен проверить отсутствие официальных сервитутов и сам. Помимо этого рекомендуется ознакомиться с общим планом местности, чтобы убедиться в том, что рядом с поселком нет каких-либо объектов, из-за которых может быть наложено ограничение на использование земли.
Также при покупке участка следует удостовериться в отсутствии частных сервитутов на объект. Информацию о них можно найти в общем доступе. Если в документах на надел есть сведения о каких-либо обременениях, нужно внимательно ознакомиться с причиной их возникновения. Обычно при наличии частных и публичных сервитутов участки стоят дешевле.

 3. Заключение

Покупка и проверка участка (с домом или без) в коттеджном поселке должна производиться поэтапно. Необходимо удостовериться в том, что девелопер имеет все необходимые разрешения и только потом оформлять сделку. При появлении любых сомнений в правомерности действий застройщика или подрядчика, который был им предоставлен, необходимо обращаться в строительную компанию и пытаться урегулировать весь процесс мирным путем (без обращения в суд или местную администрацию).

 


Печать