Как узаконить самовольную постройку?

Владея участком земли, некоторые собственники считают данный факт достаточным для начала возведения на нем объекта недвижимости без согласования с органами власти. В последующем узаконить подобные постройки возможно только в судебном порядке, а некоторые из них придется снести, т. к. в легализации будет отказано.

Понятие самостроя

Самовольная постройка — объект недвижимости, возведенный без разрешения органов, контролирующих застройку населенных пунктов. К самострою также относят изменение конфигурации существующего здания, т. е. реконструкцию, в результате которой произошло увеличение либо уменьшение площади здания по границе внешних стен. Это может быть, например, пристройка кухни или надстройка мансарды.

Строительство и реконструкция, произведенные без предварительного согласования, идентичны как по факту признания самостроя, так и по его снятию.

К нарушениям градостроительных норм относятся следующие признаки:

· строительство жилого или садового дома, капитального гаража или бани на землях, относящихся к ИЖС, без предварительного уведомления районной администрации города, села и т. д.;

· возведение жилого здания от 3-х этажей или объекта коммерческого назначения (магазина, гостиницы, кафе и т. д.) без соответствующего разрешения, выдаваемого городской или поселковой администрацией;

· несоответствие разрешенного использования земли назначению здания (например: строительство автомастерской на участке, предназначенном только под индивидуальное жилищное строительство);

· отсутствие права собственности или владения на землю;

· нарушение строительных, санитарных, пожарных норм и правил (несоблюдение отступов от границ соседних участков, превышение разрешенного процента застройки или высотности объекта и др.);

· отсутствие документов, подтверждающих согласование строительства с уполномоченными органами власти (Росавиацией — при строительстве в приаэродромной зоне, комитетом по охране ОКН — если планируется возведение объекта на территории исторического поселения и т. д.).

Законодательная база

Основной правовой акт, регулирующий положение о самострое, закреплен ГК РФ, в ст. 222. Узаконить построенную без предварительного согласования недвижимость можно в судебном порядке либо иным законным способом.
Основания для искового заявления
Суд рассмотрит обращение заявителя при готовности подтвердить невозможность легализации такого строения другим путем, кроме судебного.

Хозяину нужно предоставить документальное подтверждение своих попыток всеми способами узаконить постройку (официальные обращения в органы власти — письма, заявки на получение разрешения на строительство и т. д.).

Отсутствие ответа на запросы либо отказ администрации не станут поводом для непринятия иска о снятии самостроя.

В рассмотрении дела будет отказано если истец осуществил самовольное строительство, но предварительно не принял указанные меры.

Кроме того, необходимо документально подтвердить заявление о легализации строения следующей информацией:

· правоустанавливающим документом на землю (выписка из ЕГРН);

· соответствием назначения недвижимости разрешенному использованию земли согласно ПЗЗ (правилам землепользования и застройки);

· согласованностью строения с градостроительными нормами (на момент обращения в суд);

· отсутствием нарушений, способных нарушить права третьих лиц либо принести вред их здоровью и жизни.

Приобретательная давность

Хозяин неузаконенного дома вправе обратиться в судебную инстанцию с иском о легализации опираясь на приобретательную давность, положение о которой закреплено в ГК РФ статьей 234. Главным условием является владение участком под неоформленным строением на протяжении 15 лет.
Регистрация в упрощенном порядке
Гражданин может зарегистрировать право собственности на самострой на основании дачной амнистии. Легализации подлежат строения, расположенные на землях ЛПХ, ИЖС, индивидуального гаражного строительства, садовых участках.

Основанием для упрощенного порядка, который распространяется на садовые и жилые домовладения, капитальные гаражи и т. д., служат следующие бумаги:

· правоустанавливающий документ на землю;

· технический план строения;

· декларация (заявление о регистрации права с указанием сведений о площади, этажности и др.).

Дачная амнистия не распространяется на коммерческую недвижимость.

Порядок легализации самовольной постройки через суд

Обращение в судебный орган является самым распространенным способом. Процесс в среднем занимает 3-10 месяцев. В обязательном порядке судом назначается экспертиза, подтверждающая соответствие строения требованиям ГОСТ и СНиП.

Застройщик может самостоятельно заказать независимую экспертизу и своевременно устранить допущенные ранее нарушения. В некоторых случаях судье для принятия решения будет достаточно данных досудебной экспертизы.

Составление иска

Заявление в суд содержит следующие сведения:

· личные данные заявителя;

· вид права собственности (владения);

· назначение недвижимости;

· сведения о застройщике (владелец, подрядчик);

· обоснование застройки без соответствующего разрешения (например отказ в согласовании либо бездействие администрации при поступлении запроса).

Ответчик по иску — местная администрация, отказавшая в выдаче разрешения. Причиной может быть и направление контролирующим органом уведомления о несоответствии параметров планируемой постройки (жилого или дачного дома) относительно заявленных владельцем, а также запрет на ее возведение.

В исковом заявлении следует указать, что работы проводились с учетом норм и правил строительства. Последующая эксплуатация строения будет безопасной и не нарушит интересов третьих лиц.
Приложение

Заявление в судебный орган сопровождается приложением, состоящим из следующих бумаг:

· выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности (владения) на земельный участок;

· акта обследования, в котором зафиксировано наличие самостроя;

· документации, свидетельствующей об отсутствии нарушений при строительстве, соблюдении градостроительных, пожарных, санитарных норм и правил;

· бумаг, подтверждающих обращение в органы власти за получением разрешения, официальных отказов, прочей переписки;

· квитанции об оплате госпошлины, рассчитанной от оценки самостроя (п. 1 ст. 333.19 налогового кодекса);

· технического паспорта БТИ;

· доверенности на представителя, заверенной нотариусом и др.

Подача иска в суд и получение результата

Выбор судебной инстанции при подаче иска происходит на основании стоимости самостроя. При оценке объекта, не превышающей 50 тыс. руб., исковое заявление будет рассмотрено мировым судом, а при большей оценочной сумме — районным.

Окончанием процесса станет получение судебного решения о признании законности строения либо отказ.

Поскольку решение суда — это документ-основание, который необходим для оформления самовольного строения в собственность, при получении обращают внимание на содержащиеся в нем сведения. Бумага должна включать информацию, позволяющую идентифицировать объект: данные о владельце, адрес строения, его назначение, площадь, этажность и др.
Регистрация права на самострой
Поставить на кадастровый учет и зарегистрировать узаконенную по судебному решению недвижимость в Росреестре можно обратившись в МФЦ.

Для осуществления регистрационных действий потребуются следующие бумаги:

· заявление (предоставляется сотрудником МФЦ);

· паспорт заявителя;

· доверенность, заверенная нотариусом (если документы подаются не лично, а с помощью посредника);

· решение суда;

· технический план на дом или иное строение;

· квитанция об оплате госпошлины, составляющей 2 тыс. руб.

Данная процедура занимает 10 дней с момента поступления заявления в Росреестр и удостоверяется выпиской из ЕГРН.

После присвоения кадастрового номера и регистрации, подтверждающей право собственности, у владельца наступает обязанность по уплате имущественного налога. Расчет производится на основании кадастровой стоимости, которая указывается в выписке из ЕГРН.

Преимущества узаконенной недвижимости

Легализация самостроя предоставляет собственнику следующие возможности:

· действия по отчуждению объекта — продажа, дарение и др.;

· оформление ипотеки под залог недвижимости и т. д.;

· подключение к коммуникациям: электричество, газ, водоснабжение;

· страхование жилища;

· регистрация (прописка).
Негативные последствия

Помимо невозможности выполнения действий, указанных в предыдущем пункте, самострой для хозяина — это штрафные санкции за строительство или реконструкцию без соответствующего разрешения согласно КоАП РФ, отраженные в статье 9.5:

· до 5 тыс. руб. для физических лиц;
· 20 — 50 тыс. руб. для ИП;
· от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. для юридических лиц.

В соответствии ГК РФ и ГрК РФ допускается снос либо приведение строения в соответствие градостроительным нормам на основании решения судебного органа и предписания администрации района.

Печать